PELUANG BISNIS

Bisnis Property
      

 MATERI POKOK 

1. KSB ( KAVLING SIAP BANGUN ).
2. Rumah………….
3. Ruko…………
4. Apartemen…………

Ad1. KSB ( Kavling Siap Bangun )

 

Motto “ Orang gagal kelebihan satu alasan sedangkan orang sukses kelebihan satu cara “…………orang sukses pake kata “ walaupun…………”

Apapun bisnis anda harus didukung oleh property………………………….

 

Syarat terpenting dari bsisnis property I ni adalah 1. Lokasi….2. Lokasi….3. Lokasi……….

 

1. Persiapan ( Lihat Power Poin )
2. Pemilihan Lokasi ( Lihat Power Poin )

Dalam memilih lokasi hindari “ Sengketa, Sertifikat Ganda, Tegangan Tinggi, Makam, Tusuk Sate……..”

 

Contoh : Bisnis KSB

 

Misalkan ada Kavling 250 M2 ditawarkan Rp. 500.000/m2, maka tawarlah pada kisaran Rp 300.000/m2. Mungkin akan jadi deal pada angka Rp. 400.000/M2.

Maka disepakatilah nilai Rp. 400.000 x 250 M2 = Rp. 100.000.000,-

 

Maka penjual kita bawa ke notaris untuk diadakan perikatan jual belidihadapan notaris,  dengan DP 5 %.  Atau senilai Rp. 5 juta rupiah. Pelunasan akan dilakukan dalam 2 Bulan. “perikatan jual beli …..”

“ yang perlu diperhatikan adalah daya ungkit finansial dan daya ungkit fisik “.

Langkah-langkah yang harus dilakukan :

1. Lokasi dibersihkan dan diberi patok dengan cat warna merah…….
2. Diiklankan di mass media cetak setempat………..2 x dalam satu minggu. Berupa iklan kecik.
3. Cetak brosur2, sebanyak 1 rim dan disebarkan………( lihat Power Poin ).
4. Door to door atau enggunakan cara yang lain.

Konon dijual dengan harga Rp. 550.000 x 250 m2 = Rp. 137500.000.

Biaya Notaris = Rp. 300.000 – Rp.500.000,-

Biaya Perubahan Sertifikat = Rp. 1000.000.

Masih Ada sisa Rp. 35.000.000,-

 

 Solusi dalam  menghadapi resiko, jika dalam waktu 2 bulan tidak laku :

 

……………………………………………#………………………………………………#

17/05                                             17/06                                                   17/07…                                   

Cari investor senilai 100 jt ( jika dpt taruh saja di Bank ) sampai akhir bln.

Harga NYOP ( biasanya 30 – 30 % )

Inget waktu cekking harga tanah disekitar situ yang laku berapa ??????

 

BANYAK KAPLING

 

Untuk Tanah yang luas harga tidak sama dengan tanah yang kecil. Biasanya 50 %.

Misalkan umumnya 500.000 maka harga kapling besar 200-300.000/m2.

 

Langkah –langkah :

 

1.      Dibikin master plan ( minta tolong orang BPN ) jangan orang PU/Dinas Tata Kota.

2.      Dibikin jalan ditengan dengan lebar jalan 6 m.

3.      Volume jalan sebesar 10 %.

4.      Cara seperti kapling 1.

5.      Jalan di pavling blok ( kon block ).

6.      Tawarkan dulu dengan harga Rp. 650.000. Misal deal 500.000/m2.

 

4500 x 500.000 = 2.250.000.000.

Biaya :

 

1. Paving Blok                        : 50.000/m2x 500 m2              = Rp. 25.000.000

2. Pemecahan Sertifikat : 1.750,000 x 18                    = Rp. 31.500.000.-

3. Pembuatan master plan      = 599.000 x 18           = Rp.  9.000.000,-

4. Biaya lain-lain                     = 4 x 4 x 5000000      = Rp. 80.000.000.-

5. Marketing                           = 3.000.000 x 18        = Rp. 54.000.000,-

6 Fee                                       =                                 = Rp. 50.000.000,-

7. Beli Tanah                           = 300.000 x 5000       = 1500.000.000.-

 

      TOTAL ………….Rp. 1.729.000.000,-

     Penjualan            Rp. 2.250.000.000,-

 

      SALDO                  Rp. 521.000.0000 ……………………….4 BULAN.

 

Ad2. RUMAH

 

·        Cotoh dari bayak kaplig tersebut kita bikin rumah contoh 4 unit.

·        Dijual “ Rumah Kapling “ dengan strategi marketing. Tambahan lewat pamera “ UMUM “.

·        Setelah laku dengan adanya tanda jadi, maka diajukan ke BANK dengan dilampiri sertifikat.

·        Selajutnya BANK akan menilai ( apprasial )

·        Daya ungkit tanah yang dbikin rumah ini adalah 3 x Lipatnya.

  

Contoh :

 

·        Rumah Type 36/90 harga Rp. 145.000.000,-

·        Type ini pada tanah kapling 5000 M2 akan menghasilkan 35 unit dng harga  Rp. 145 juta.

·        Type 45/120 M2 harga Rp. 200.000.000,-

·        Type ini pada tanah kapling 5000 M2 akan menghasilkan 30 unit dng harga Rp. 200 Juta.

·        Harga bagunan banyak Rp. 1.250.000/m2. Tuggal Rp. 2000.000/m2.

·        Dari pengalaman dengan luasan kapling 5000 M2 akan menghasilkan keutungan bersih 2

Ad3. RUKO

           

·        Kenapa Ruko dijual lebih tiggi degan betuk bangunan yang lebih sederhana???

·        Karena syarat RUKO lebih sulit :

Jalan harus punya Lebar 10 – 20 Meter.

Harus dipinggir jalan.

Harga taah kisaran 2 – 5 Juta/M2.

 

                                    Contoh :

·        Kapling 1500 M2

·        Dipecah mejadi 5 kapling dengan ukuran ( 15 x 20 )m2

·        Master plann minta BPN dengan biaya 350.000 s/d 500.000,-

·         Notaris : Rp. 500.000/sertifikat.

·        Sertifikat BPN : Rp. 1000.000/sertifikat.

·        Prosedurnya sama diajukan ke bANK.

·        Minta kontraktor bangun dengan term of payment sbb:

60 % fisik—dibayar 40 %

100 % fisik—dibayar 95 %

Sisanya perawatan  ….5 %

 

 

Ad4. KONDOMINIUM/APARTEMEN.

 

            Contoh : Luas Tanah 5000 m2 dng harga Rp. 2000.000/m2………Rp. 10 Milyard

                          Bangunan 12 Lt……………………………………………..   Rp. 30 Milyard

                        Akan didapat 4000 Unit dng luas 50 -60 M2 harga Rp. 500 Juta.

                        Total sales : Rp. 2000.000.000.000,- 

 

 

 5/6/2008 3:35:53 PM
STUDY PUSTAKA PISANG ABACA ( Musa Textilis Nee )
By : Teguh Seksiono

A. Klasifikasi Botani

Tanaman abaca ( Musa Textilis Nee ) dalam klasifikasi Botani termasuk kedalam :

Divisi : Spermatophyta
Sub Divisi : Angiospermae
Kelas : Monocotyledonae
Keluarga : Musaceae
Genus : Musa
Species : Musa Textilis Nee

B. Sekilas Tentang Abaca

Tanaman abaca ( Musa Textilis Nee ), dikategorikan sebagai pisang jantan. Karena pisang ini tidak menghasilkan buah. Produksi utama dari budi daya tanaman pisang ini adalah berupa serat ( fibre ) yang terkenal dalam perdagangan international sebagai serat yang berkualitas tinggi. Serat abaca ini tahan terhadap air garam, sehingga banyak digunakan sebagai pembungkus kabel dibawah laut atau tali temali pada kapal. Namun belakangan ini untuk bahan baku pulp kertas yang bermutu tinggi seperti kertas uang, cek, kertas filter dan kertas pembungkus. ( Sipuk Bank Indonesia ).

Secara agronomis penanaman pisang abaca di Indonesia sangat sesuai, mengingat tanaman pisang abaca adalah tanaman yang berasal dari daerah tropis. Selain itu pisang ini sudah pernah dikembangkan secara komersial dalam areal yang besar. Sedangkan untuk ketersediaan dukungan lahan untuk dikembangkan misalnya didaerah Kalimantan, Sulawesi, Maluku Utara ( terutama Halmahera ), Papua, sebagian Sumatera dan Jawa, tentunya untuk lokasi-lokasi yang memiliki agroklimat yang sesuai untuk tanaman ini.

Potensi pasar internasional tercatat sebesar 600.000 Ton serat abaca pertahun. Untuk memenuhi potensi demand tersebut, Filipina adalah produsen utama dengan share sebesar 80.000 Ton dan diikuti Equador sebesar 10.000 Ton. Dengan demikian permintaan pasar masih belum terpenuhi. Khusus untuk pulp dari serat abaca pembeli Eropa saja permintaannya adalah 50.000 mt per tahun. Secara konservatif pertumbuhan permintaan serat abaca adalah 3 % pertahun. ( DA- AMAS. Da-Agribusiness and Marketing Assistance Service ).

Abaca pulp dapat menggantikan kayu pulp dengan perbandingan ( 1 : 4 ). Mayoritas perusahaan pulp dan kertas dunia menggunakan kayu pulp untuk memenuhi permintaan global adalah 200 juta mt pada tahun 2000. Hal tersebut equivalen dengan 50. juata mt dari pulp abaca. ( Da-AMAS. Da- Agribusness and Marketing Assistence Servise ).

C. Data-Data Produksi dan Market Serat Abaca di Filiphina.

Mengingat Filipina saat ini adalah market leader, maka perlunya mengetahui kondisi supply serat abaca di Filipina. Adapun data yang didapat adalah sebagai berikut :
Produksi terbanyak yakni sebesar 24.952 mt atau 39 % dari total produksi adalah diprovinsi Visayas Barat. Sedangkan wilayah Bicon menempati rangking ke 2, yakni produksi rata-rata tahunan 21.225 mt atau 33 % dari produksi total. Sedangkan Mindanao memproduksi rata-rata 16.985 mt atau 27 % dari taotal produksi.
Produksi total telah stabil selama 10 tahun terakhir ini, dengan rata-rata 64.205 mt per tahun.
66 % dari produksi serat abaca nasional digunakan untuk konsumsi dalam negeri dengan pertumbuhan permintaan 3,2 % pertahun. Data selama periode 1989 – 1998.

Pulp Mills

Ada empat perusahaan pulp abaca yang beroperasi di Philippina. Yakni di daerah Laguna, Bicol 2 buah, dan satu lagi di Mindanao. Kapasitas produksi total adalah 16.180 mt per tahun.
Pertumbuhan sektor pulp abaca merupakan yang paling favorit di pasar dunia. Karena digunakan untuk produk akhir, seperti : Pembungkus daging, Tas tea, kertas sigaret dan sebagainya. Sektor pulp mengkonsumsi fibre abaca lokal sebesar 57 % ( data diambil dalam kurun waktu sepuluh tahun ), dengan pertumbuhan sektor ini sebesar 6,9 % pertahun.
Pangsa pasar ekspor untuk produk hilir abaca adalah : pulp abaca menempati volume terbesar yakni39 %, disusul fibrecraft 22 %, sedangkan produk dalam bentu lain 14,7 %.
Tujuan ekspor untuk produk serat abaca adalah : Amerika Serikat, Jerman, Jepang, Perancis, Taiwan, Korea dan China.

D. Sekilas Tentang Budi Daya Abaca.

1. Syarat Tumbuh
• Iklim, tropis basah, lembab dan panas.
• Curah hujan antara 1520 mm -3800 mm/Tahun.
• Ketinggian tempat, dari dataran rendah sampai ketinggian 2000 m dpl.

2. Ringkasan Budi Daya.

• Pembibitan :
a. Bibit Awal menggunakan kultur jaringan.
Bibit ini dapat dibeli dari suplayer. Salah satu yang sudah mengembangkan ini adalah KOPINDO GEMILANG/Rusiana Ridwan Consorsium. Bambu Apus, Jakarta Timur
b. Selanjutnya anakan-anakannya dapat dikembangkan di lapangan.

• Persiapan Lahan.
a. Pengolahan Lahan.
b. Pembuatan parit-parit drainase.
c. Pembuatan lubang tanam
d. Pemupukan dasar
e. Pengaturan musim tanam.

• Pemeliharaan Tanaman.
a. Penjarangan.
b. Penyiangan
c. Perempelan
d. Pemupukan lanjutan
e. Pengairan dan penyiraman
f. Pemberiaan mulsa.
g. Pemberantasan Hama :
Ulat daun, Uret Kumbang, Nematoda.
h. Pemberantasan Penyakit :
Penyakit Darah, Panama, Bintik Daun.
i. Pembongkaran : Layu dan Daun Pucuk.
j. Pemberantasan Gulma.

• Pemanenan.
a. Panen
b. Pasca Panen.
c. Pengolahan produk hilir ( Pulp Abaca ).

E. Analisa Finansial Abaca.
ANALISIS FINANSIAL PISANG ABACA ( STUDY AWAL )

NO URAIAN UNIT QTY PRICE/UNIT TOTAL PRICE KETERANGAN
Rp Rp
Biaya
1 Pembelian Bibit bh 1,000 2,500 2,500,000 Jarak Tanam 3.3 x 3.3
2 Pengolahan Tanah Ha 1 750,000 750,000 Spraying & Manual
3 Pembuatan Parit Drainase Ha 1 400,000 400,000 400m/Ha.
4 Pembuatan lubang tanam Ha 1 200,000 200,000
5 Pemupukan Dasar +pupuk Ha 1 300,000 300,000
6 Penanaman Ha 1 150,000 150,000
7 Pemeliharaan Ha –
Bulan I Ha 1 400,000 400,000
Bulan II Ha 1 300,000 300,000
Bulan III Ha 1 200,000 200,000
Bulan IV Ha 1 200,000 200,000
8 Panen Ha 1 300,000 300,000
9 Pasca Panen Ha 1 150,000 150,000
10 Lain-lain Ha 1 150,000 150,000
TOTAL 6,000,000
Produksi –
1 Produksi Basah Kg 36,720 300 11,016,000
–
Note : Data-data ini akan di compare lebih lanjut dari study banding –

Berdasarkan data yang diambil dari “ Study kelayakan pengembangan perkebunan pisang abaca dengan menggunakan analisis per-anggaran modal “ yang ditulis oleh Sumiati dan Toto Sugiantoro, Universitas Gunadarma diperoleh data sebagai berikut :

1. Pay back periode : 2 Tahun, 7 bulan ( non cost of money ) atau 3 tahun, 2 bulan. ( dengan interest rate 16 % ).
2. Interest Rate of Return ( IRR ) 44,64 %
3. NPV : 16 %
4. Profitability Index ( PI ) : 2,37 ( Rate 16 % )

“ Disimpulkan bahwa proyek pengembangan pisang abaca pada study tersebut layak untuk dikerjakan”

F. Rencana Tindak Lanjut.

1. Perlunya dilakukan study banding agar mendapatkan data dan gambaran yang lebih real.
Adapun rencana study banding adalah ke Banyuwangi. Kurang lebih ada 1800 Ha, serta di Bengkulu, menurut info ada 10.000 Ha. Masih dipersiapkan kontak person ke masing-masing area.
Sedangkan untuk prosesing pulpnya ada di Luzon, Bicol dan Mindanao Phillipina.

2. Melihat dari study pustaka ini, diperlukan usaha yang integrated antara budi daya pisang abaca dengan Pulp Millsnya. Untuk itu diperlukan study lebih lanjut untuk pengolahan produk hilirnya. Tentunya market produknya perlu diset up.

3. Mengingat rencana 10.000 Ha memanfaatkan lahan HTI, khususnya pada area tanaman kehidupan, maka dalam pelaksanaanya harus bersamaan dengan pembangunan HTI khususnya dalam penanaman tanaman pokok. Serta perlunya dikembangkan konsep Inti-Plasma dengan melibatkan masyaralat setempat. Diharapkan dengan penanaman pisang abaca ini bisa bersinergi secara positif dalam pemecahan masalah social di HTI.

4. Perlunya disiapkan perencanaan yang matang baik : sumberdaya manusianya, financial pendukungnya, sistim manajemen yang acseptable guna mensukseskan program-program yang telah direncanakan.

5. Dukungan dan support dari seluruh jajaran yang berkompeten agar diversifikasi produk bisa optimal dan bersinergi karena hal ini merupakan terobosan baru dalam pengembangan HTI yang bersifat long term, dengan bisnis-bisnis ikutan yang bersifat short term.